Налоговый вычет за квартиру в 2026: как получить за покупку и проценты по ипотеке

Сколько можно вернуть за квартиру и проценты

Вычет считается от расходов, но с лимитами. На покупку жилья это 2 млн ₽, и вернуть с них можно 13%, то есть 260 тыс. ₽. На проценты по ипотеке отдельный лимит 3 млн ₽, это ещё 390 тыс. ₽. Новостройка в Москве и области почти всегда дороже 2 млн ₽. Медианная квартира в продаже стоит 19,5 млн ₽, так что лимит на покупку выбирается сразу и целиком.

Важная оговорка про налог. Вернуть можно только то, что вы заплатили. Чтобы получить 260 тыс. ₽, нужно было перечислить в бюджет столько же НДФЛ, а это около 2 млн ₽ официального дохода. При зарплате 150 тыс. ₽ в месяц такой налог набирается за 14 месяцев. Ничего страшного, остаток переносится на следующие годы.

Когда возникает право на вычет в новостройке

По договору долевого участия право на вычет возникает в день подписания передаточного акта. Свидетельство о собственности ждать не нужно, это частая ошибка. А вот раньше акта ничего не получится, даже если квартира оплачена полностью.

Выбирая новостройку, держите в голове простую вещь. Придётся подождать. Мы посмотрели сроки сдачи квартир в продаже: 59% квартир в продаже в домах со сдачей в 2027–2030 годах, 18% в 2026-м. Купив квартиру сейчас, вычет большинство получит через год-три, вместе с ключами. Заплатив проценты до акта, вы их не теряете. Их заявляют, когда право появится.

Вычет по процентам ипотеки: как он работает

Налог с процентов возвращают по факту уплаты, каждый год за прошедший. Посчитаем на семейной ипотеке. Кредит 9,6 млн ₽ под 12% на 15 лет, платёж 115 тыс. ₽ в месяц. За первый год банку уйдёт 1,14 млн ₽ процентов, за второй 1,11 млн ₽, за третий 1,07 млн ₽. Лимит 3 млн ₽ закончится в третьем году.

Здесь два ограничения. Вычет по процентам дают только на один объект за жизнь. И если ипотеку рефинансировали, нужен договор, где прямо написано, что новый кредит погашает ипотечный. Банк такую строку обычно вписывает сам, но проверить стоит, пока договор не подписан.

Вычет на двоих: как супругам вернуть 1,3 млн ₽

С 2014 года лимит 2 млн ₽ есть у каждого покупателя. Если квартира куплена в браке, оба супруга получают свой вычет, даже когда собственник по документам один. Расходы между собой распределяют заявлением. Больше разумно отдать тому, кто больше зарабатывает, он быстрее выберет лимит.

С ипотекой так же. Два заёмщика, два лимита по 3 млн ₽. На кредите 9,6 млн ₽ под 12% проценты за весь срок больше 6 млн ₽, так что семья выберет оба лимита. Итог 1,3 млн ₽ на двоих. Неработающему супругу вычет не поможет, налога у него нет. Долю расходов разумнее отдать второму.

Как получить налоговый вычет: пошаговая инструкция

Способов три. Самый быстрый упрощённый: если ваш банк обменивается данными с налоговой, заявление появится в личном кабинете уже заполненным. Проверка займёт около месяца, решение придёт в течение 3 дней после неё. Обычный путь через декларацию 3-НДФЛ дольше. Камеральная проверка идёт до трёх месяцев, деньги перечисляют в течение месяца после.

1. Дождитесь передаточного акта и соберите документы. ДДУ, акт, платёжки, кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах. Справку банк выдаёт за пару дней.
2. Зайдите в личный кабинет налогоплательщика на nalog.gov.ru. Если там висит предзаполненное заявление, подпишите его и ждите около месяца.
3. Нет заявления? Заполните 3-НДФЛ там же, приложите сканы документов. Подать можно за три последних года.
4. Хотите получать деньги каждый месяц? Попросите налоговую выдать уведомление для работодателя, это до 30 дней. Потом бухгалтерия перестанет удерживать НДФЛ.
5. Каждый следующий год подавайте заявление на проценты, пока не выберете 3 млн ₽.

Можно ли включить в вычет отделку и что ещё важно

Отделку включают, только если в договоре прямо написано, что квартира без отделки. Тогда материалы и работы идут в те же 2 млн ₽. Но в Москве цена квартиры почти всегда сама выбирает лимит, и чеки за ламинат вычет не увеличат. Сохраните их на всякий случай, и только.

Пенсионерам повезло больше. Пенсионер может перенести вычет на три года до того, как появилось право, и вернуть налог с зарплаты, которую тогда получал.

И про новую шкалу НДФЛ. С 2025 года часть дохода выше 2,4 млн ₽ в год облагается по 15% и выше. Можно ли вернуть больше 13% с такой части, налоговая прямо не разъяснила. Мы считаем по 13%. Если ваш доход выше, уточните в своей инспекции.

Что сделать до покупки, чтобы не потерять вычет

Готовиться к вычету почти не нужно. Пару решений всё же лучше принять до сделки. Кого записать заёмщиком, на кого оформить платежи и какой срок сдачи вас устраивает. ИИ-риэлтор клуба посчитает платёж по ипотеке и покажет ЖК с нужным сроком сдачи. Для покупателя это бесплатно!

1. Решите, кто из супругов будет заёмщиком и плательщиком: вычет получает тот, кто платит налог.
2. Попросите бота показать ЖК со сдачей в нужный год, ведь от акта зависит, когда придут деньги.
3. Посчитайте в боте платёж по семейной и рыночной ипотеке, чтобы понять, сколько процентов вы вернёте.
4. Включите слежение за ценой выбранного ЖК, бот напишет, если условия изменятся.

Налоговый вычет пенсионеру: работающему и неработающему

С пенсии НДФЛ не удерживают, поэтому неработающему пенсионеру возвращать вроде бы нечего. Закон это учёл. Пенсионер может перенести вычет на три года до того года, когда появилось право, и получить назад налог с зарплаты, которую тогда получал. Подписали передаточный акт в 2026 году? Значит, в дело идут 2025, 2024 и 2023 годы.

Работающему пенсионеру проще. Не бросив работу, он получает вычет как все, с текущей зарплаты, а остаток может перенести на три прошлых года. Сдав декларацию за год акта и ещё до трёх за предыдущие, лимит закрывают заметно быстрее. А вот если человек ушёл с работы лет пять назад и других облагаемых доходов нет, вычет не получить. Тогда долю расходов логичнее отдать супругу, который ещё платит налог.

Как заполнить 3-НДФЛ в личном кабинете пошагово

Бумажную декларацию сейчас почти никто не пишет. Заполняя её в личном кабинете, вы потратите минут двадцать, если документы под рукой.

• Откройте «Жизненные ситуации», выберите подачу декларации 3-НДФЛ и год, за который возвращаете налог.
• Сверьте доходы. Данные от работодателя обычно уже подгружены.
• В вычетах выберите имущественный вычет на покупку жилья. Укажите квартиру, способ покупки (договор участия в долевом строительстве), дату передаточного акта и цену.
• Брали ипотеку? Отдельной строкой впишите проценты за год по справке банка.
• Приложите сканы ДДУ, акта, платёжек, а если делите вычет с супругом, ещё заявление о распределении и свидетельство о браке.
• Подпишите декларацию электронной подписью из кабинета и подайте там же заявление на возврат с реквизитами счёта.

Вычет через работодателя: деньги каждый месяц

Ждать конца года хочется не всем. Вы подаёте в личном кабинете заявление на подтверждение права, налоговая в течение 30 дней присылает уведомление работодателю, и бухгалтерия перестаёт удерживать НДФЛ. При окладе 120 тыс. ₽ на руки приходит на 15 600 ₽ больше, пока вычет за год не выберется. Минус один: уведомление выдают на год и на конкретного работодателя, так что после смены работы или в январе его оформляют снова.

Как супругам распределить вычет

Заявление о распределении подают вместе с первой декларацией. Доли можно указать любые, хоть 100 на 0, а расходы на покупку и на проценты делят отдельно. Свой лимит при этом не растёт: возьми муж на себя всю квартиру за 15 млн ₽, ему всё равно положено только 2 млн ₽ с покупки. Поэтому при цене от 4 млн ₽ мы делим пополам. Распределив расходы так, супруги задействуют оба лимита.

Вычет при покупке с материнским капиталом

Часть цены, которую оплатил маткапитал, в вычет не входит. Это деньги бюджета, а не ваши. В Москве на сумму возврата это почти не влияет. Квартира за 14 млн ₽, маткапитал на первого ребёнка 728 921,90 ₽, расходов остаётся больше 13 млн ₽ при лимите 2 млн ₽. Вычет 260 тыс. ₽ целиком. С процентами логика та же: погашенные капиталом не учитывают, а те, что платите из зарплаты, учитывают как обычно.

Сколько раз можно получить вычет за квартиру

Лимит на покупку растягивают на несколько квартир, если они куплены начиная с 2014 года. Например, вычет за первую квартиру выбрали на 1,5 млн ₽, тогда оставшиеся 500 тыс. ₽ заявят по новостройке. С процентами строже. Один объект, один раз в жизни, и неиспользованный остаток по первой ипотеке на вторую не переходит.

Калькулятор вычета на пальцах: пример расчёта

Возврат за год равен меньшему из двух чисел: 13% от заявленных расходов или НДФЛ, который вы за этот год заплатили. Зарплата 120 тыс. ₽ в месяц даёт 1,44 млн ₽ дохода и 187 200 ₽ налога в год. Кредит 9,6 млн ₽ под 12%, акт подписан в 2026 году.

• 2026 год: покупка 1,44 млн ₽ из 2 млн, вернут 187 200 ₽.
• 2027 год: остаток покупки 560 тыс. ₽ и проценты 880 тыс. ₽, снова 187 200 ₽.
• 2028 год: проценты 1,44 млн ₽, ещё 187 200 ₽.
• 2029 год: последние 680 тыс. ₽ процентов, 88 400 ₽.

Посчитать свой вариант

Итого 650 тыс. ₽ за четыре года, а с зарплатой побольше управитесь быстрее. Пришлите свои цифры ИИ-риэлтору клуба, он прикинет график возврата под ваш доход и платёж по ипотеке. Для покупателя это бесплатно!