Ставки по ипотеке на новостройку в октябре 2026 и расчёт платежа: таблица, формула и примеры

Шаг 1. Ставки на дату: какая программа ваша

Ставка зависит не от банка, а от программы, под которую вы проходите. Рыночная ипотека у партнёров клуба начинается с 16,49% и доходит до 19,95%, поэтому первым делом проверяем льготные программы. Семейная с 1 октября 2026 года: 12% при одном ребёнке, 10% при двух, 8% при трёх, 6% при четырёх, 4% при пяти и больше, условие одно: младшему меньше 7 лет. Лимит кредита 12, 15 или 18 млн ₽, сверх него банк добавит часть по рыночной ставке, у партнёров около 16,9%.

IT-ипотека даёт 5,75–6% при лимите 9 млн ₽ сотрудникам аккредитованных компаний, но с 2026 года не работает для домов в Москве и Санкт-Петербурге. Военная ипотека считается иначе: взносы платит государство из накоплений, и обычный калькулятор тут не помощник.

Шаг 2. Формула платежа и правило «за миллион»

Банки считают аннуитет: одинаковый платёж каждый месяц, в начале срока в нём почти одни проценты, в конце почти один долг. Формула такая: платёж = сумма × m × (1 + m) в степени n, делённое на (1 + m) в степени n минус 1, где m это ставка в год, делённая на 12 и на 100, а n число месяцев. Считать это в уме не нужно, достаточно запомнить платёж за один миллион и умножить на число миллионов.

На 15 лет миллион кредита стоит 15,0 тыс. ₽ в месяц при 16,49%, 12,0 тыс. ₽ при 12%, 9,6 тыс. ₽ при 8% и 7,4 тыс. ₽ при 4%. Кредит 9 млн ₽ по рынку это 135 тыс. ₽, по семейной с одним ребёнком 108 тыс. ₽. Прикинув так платёж за минуту, вы сразу поймёте, стоит ли вообще идти на просмотр.

Шаг 3. Пример: медианная квартира за 19,8 млн ₽

Медиана цены квартиры в продаже по расчёту клуба на 10 октября 2026 года 19,8 млн ₽ (новостройки Москвы и Подмосковья в продаже). При взносе 20% кредит 15,9 млн ₽ на 15 лет. По рыночной ставке платёж 239 тыс. ₽ и нужный доход семьи от 398 тыс. ₽ (правило: платёж не больше 60% дохода). По семейной при трёх детях 152 тыс. ₽ и доход от 253 тыс. ₽, при пяти детях 118 тыс. ₽ и доход от 196 тыс. ₽. При одном ребёнке кредит больше лимита 12 млн ₽: 12 млн под 12% и 3,9 млн по рыночной ставке, вместе около 203 тыс. ₽.

Отсюда простой приём, которым мы пользуемся на подборе: сначала считаем, какой кредит укладывается в лимит программы и в 60% дохода, и только потом фильтруем квартиры по цене. При платеже 150 тыс. ₽ в месяц по рыночной ставке подходит 26% квартир, по семейной с тремя детьми 49%.

1. Посчитайте доход семьи и умножьте на 0,6: это потолок платежа.
2. Разделите потолок на платёж за миллион по вашей ставке: получите максимальный кредит.
3. Прибавьте взнос: это потолок цены квартиры, с ним и идите в подбор.

Шаг 4. Срок: как 25 лет вместо 15 добавляют 18 млн ₽ переплаты

Растянутый срок снижает ежемесячную сумму меньше, чем кажется. Кредит 12 млн ₽ под 16,49%: на 15 лет платёж 180 тыс. ₽, на 25 лет 168 тыс. ₽, на 30 лет 166 тыс. ₽. Разница 14 тыс. ₽ в месяц, а переплата растёт с 20,5 до 38,3 и 47,8 млн ₽. По семейной ставке 12% картина мягче: 144 против 126 тыс. ₽ при переплате 13,9 и 25,9 млн ₽.

Зачем тогда длинный срок? В одном случае: чтобы пройти одобрение по доходу. Взяв 25 лет, вы оставляете себе право гасить досрочно и фактически закрыть кредит за 10–12, а банк при этом согласует сумму.

Шаг 5. Что меняет ставку на один пункт и сколько это стоит

Один процентный пункт на кредите 12 млн ₽ на 15 лет это 8,5 тыс. ₽ в месяц и 1,5 млн ₽ за срок. Поэтому мелочи в условиях банка не мелочи. Отказ от страхования жизни обычно добавляет 1–2 пункта, то есть до 17 тыс. ₽ в месяц, и часто сама страховка дешевле. Зарплатный клиент, взнос от 30% и электронная регистрация сделки снимают по 0,3–1 пункту в зависимости от банка.

Комиссия «за снижение ставки» (платите 2–5% от суммы сразу, ставка ниже на 1–2 пункта) выгодна только при сроке от 10 лет без досрочных погашений. Гасить досрочно собираются почти все, поэтому, посчитав оба варианта на горизонте 5 лет, мы обычно советуем её не брать.

• Сравнивайте не ставку, а полную стоимость кредита (ПСК): банк обязан её показать, в неё входят страховки и комиссии.
• Просите график платежей и смотрите первый год: доля процентов в платеже покажет, сколько вы реально отдаёте банку.
• Уточните, что будет со ставкой, если отказаться от страховки жизни на второй год.

Шаг 6. Досрочное погашение: 50 тыс. ₽ сверху превращают 15 лет в 8

Комиссий за досрочное погашение в России нет. Кредит 12 млн ₽ под 16,49% на 15 лет закрывается за 7 лет 9 месяцев, если платить на 50 тыс. ₽ больше ежемесячно, и за 9 лет 5 месяцев при плюс 30 тыс. ₽. Выбирая между «уменьшить срок» и «уменьшить платёж», берите срок: так переплата падает быстрее, а ежемесячную сумму вы и так уже тянете.

Исключение одно: когда доход нестабильный. Тогда уменьшают платёж, чтобы в плохой месяц было легче, а в хороший докидывают снова.

1. Любая премия или возврат налога, до 260 тыс. ₽ за квартиру и до 390 тыс. ₽ за проценты, уходит в досрочку в день получения.
2. Досрочный платёж вносите сразу после ежемесячного: проценты начисляются на остаток каждый день.
3. Раз в год просите новый график и сверяйте остаток долга.

Шаг 7. Чем калькулятор банка отличается от вашего

Калькулятор на сайте банка показывает ставку «от», без страховок и при максимальном взносе. Реальное предложение, пройдя одобрение, вы увидите другим: оно и бывает на 1–3 пункта выше. Поэтому считайте в двух вариантах: оптимистичном по рекламе и реалистичном с надбавками, и бюджет квартиры держите по второму.