Как рассчитать ипотеку самостоятельно: платёж, проценты, взнос и доход

Как рассчитать ипотеку самостоятельно за 3 минуты

Калькулятор ипотеки внутри устроен скучно. Банк берёт сумму кредита, ставку и срок и считает аннуитет, то есть одинаковый платёж каждый месяц. Формулу мы приводили в статье про ставки и расчёт, повторять её здесь не будем: в уме её всё равно никто не считает.

Мы пользуемся приёмом попроще. Запоминаем, сколько стоит один миллион кредита при вашей ставке, и умножаем на число миллионов. По рыночной ставке 16,49% миллион на 20 лет стоит 14 281 ₽ в месяц, на 30 лет 13 843 ₽. По семейной ипотеке с одним ребёнком (12%, ребёнку меньше 7 лет, взнос от 20%) миллион на 15 лет обходится в 12 002 ₽.

Проверить себя легко. Кредит 6 млн ₽ на 20 лет по рынку это 6 × 14 281, около 85 700 ₽. Банковский калькулятор покажет 85 689 ₽, разница меньше стоимости кофе.

Сколько платить за 1, 6 и 10 миллионов в ипотеку

Самые частые вопросы на подборе звучат именно так: «миллион в ипотеку сколько платить» и «10 миллионов в ипотеку сколько». Свели ответы в одну таблицу. Семейную ипотеку считаем на 15 лет, потому что государство субсидирует ставку не дольше этого срока.

Кредит 10 млн ₽ по рынку на 20 лет стоит 142 815 ₽ в месяц, по семейной ипотеке с тремя детьми (8%) на 15 лет 95 565 ₽. Разница больше 47 000 ₽ ежемесячно — ещё одна аренда однушки где-нибудь в Подмосковье.

Ипотека на 20 или 30 лет: сколько платежей и какая переплата

Двадцать лет кредита означают 240 платежей, тридцать лет 360. Ежемесячная сумма за 10 млн ₽ по рынку падает со 142 815 до 138 434 ₽, всего на 4 381 ₽. А переплата вырастает с 24,3 до 39,8 млн ₽. Лишние десять лет стоят 15,6 млн ₽, примерно как вторая квартира.

Проценты по ипотеке считаются просто: остаток долга × годовая ставка / 12. В первый месяц это 10 000 000 × 16,49% / 12 = 137 417 ₽. На 30 лет весь платёж 138 434 ₽, значит, в долг уходит 1 017 ₽. Остальное — плата банку за аренду его денег.

Половину долга по 30-летнему кредиту вы погасите только на 310-м платеже, то есть на 26-м году. При сроке 20 лет середина наступает на 192-м месяце. Сравнив эти цифры, мы советуем брать длинный срок, только если без него банк не одобряет нужную сумму, и сразу планировать досрочные платежи.

Сколько нужно зарабатывать, чтобы взять ипотеку, и на сколько её дают

Калькулятор ДОМ.РФ закладывает на платёж не больше 60% подтверждённого дохода семьи, банки ориентируются на похожую долю. Зная доход, легко посчитать и потолок кредита. Доход 200 000 ₽ даёт платёж до 120 000 ₽, а это 8,4 млн ₽ по рынку на 20 лет или почти 10 млн ₽ по семейной ипотеке с одним ребёнком на 15 лет.

Законного максимума у рыночной ипотеки нет, сумму ограничивают ваш доход и залог. У семейной программы с 1 октября 2026 года в Москве и Подмосковье лимит 12 млн ₽ при одном ребёнке, 15 млн ₽ при двух и 18 млн ₽ при трёх и больше. Всё, что сверх лимита, банк считает по рыночной ставке, у партнёров клуба около 16,9%.

Калькулятор первоначального взноса: 20, 30 или 50%

Подбирая взнос, удобнее смотреть на одну и ту же квартиру. Пусть она стоит 15 млн ₽, ставка рыночная, 16,49% на 20 лет. Взнос 20% (3 млн ₽) даёт кредит 12 млн ₽, ежемесячно 171 377 ₽ и нужный доход от 285 600 ₽. Взнос 30% (4,5 млн ₽) снижает сумму до 149 955 ₽. При половине стоимости банку уходит 107 111 ₽ в месяц, а переплата меньше на 10,9 млн ₽, чем при 20%.

Калькулятор ипотеки без первоначального взноса почти бесполезен. Среди ипотечных программ застройщиков, которые мы проверили 9 октября 2026 года, взнос 0% есть только у военной ипотеки. С июля 2026 года Банк России ограничил выдачи по ДДУ со взносом до 20%: таких кредитов у банка не больше 5%. Где взять взнос и как в него идёт маткапитал, мы разобрали в статье про ипотеку без первоначального взноса.

• При 20% своих денег кредит 12 млн ₽, в месяц 171 377 ₽, переплата 29,1 млн ₽.
• Треть стоимости (точнее, 30%) уменьшает кредит до 10,5 млн ₽, ежемесячно 149 955 ₽, переплата 25,5 млн ₽.
• Половина своими: долг 7,5 млн ₽, банку 107 111 ₽ в месяц, сверху за 20 лет 18,2 млн ₽.

Как рассчитать семейную и льготную ипотеку

Семейную ипотеку с 1 октября 2026 года считают по числу детей: 12% при одном, 10% при двух, 8% при трёх, 6% при четырёх и 4% при пяти и больше. Обязательное условие одно, младшему ребёнку меньше 7 лет. Считая семейную ипотеку дома, чаще всего ошибаются на лимите. Квартира за 18 млн ₽ со взносом 20% требует кредит 14,4 млн ₽. С одним ребёнком это 12 млн ₽ под 12% и ещё 2,4 млн ₽ под 16,9%, платёж около 180 800 ₽. С двумя детьми весь кредит входит в лимит 15 млн ₽, и платёж падает до 154 700 ₽.

IT-ипотека с 2026 года не действует для домов в Москве и Петербурге, так что калькулятор льготной ипотеки в столице считает фактически одну семейную. Расчёт ипотеки на дом идёт по той же формуле, но условия программ для частных домов отличаются, их уточняйте в банке до заявки. Калькуляторы банков показывают ставку «от» без страховок, а итоговое предложение после одобрения часто выше на 1–3 пункта.

Что сделать завтра: расчёт за один вечер

Не нашли в таблицах свой вариант? Пройдите путь, которым мы считаем ипотеку для клиентов клуба. Он занимает вечер и не стоит ни рубля.

• 1. Сложите подтверждённые доходы семьи и умножьте на 0,6. Это потолок платежа, 5 минут, 0 ₽.
• 2. Выберите программу: семейная, если младшему меньше 7 лет, иначе рыночная. 10 минут.
• 3. Разделите потолок платежа на стоимость миллиона по вашей ставке и получите потолок кредита. 2 минуты.
• 4. Прибавьте взнос, и выйдет максимальная цена квартиры. С ней идите в подбор, а не наоборот.
• 5. Отправьте условия ИИ-риэлтору клуба: он посчитает платёж по реальной цене квартиры, сравнит скидку застройщика с ипотекой и метр с соседними домами. Для вас это бесплатно!