Эскроу-счёт при покупке квартиры: как открыть, пополнить и где посмотреть

Что значит эскроу-счёт простыми словами

В сделке три участника. Вы вносите деньги, застройщик ждёт их получения, а банк держит деньги у себя и следит за условием. Условие одно и записано в договоре счёта: разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Нет разрешения, нет и денег для застройщика. Банк здесь — посредник с железной выдержкой.

Счёт открывают на конкретную квартиру и конкретный ДДУ. Свободно снять с него сумму нельзя ни вам, ни застройщику, это не вклад и не карта. Проценты на остаток банки, как правило, не начисляют. Мы посчитали, сколько это ожидание длится в реальности. У квартир, которые сейчас продаются в строящихся домах Москвы и области, до запланированного срока сдачи в среднем 16 месяцев, а у каждой четвёртой больше двух лет.

Зачем эскроу-счёт и когда его ввели

Эскроу появился после долгой истории обманутых дольщиков. Раньше деньги покупателей шли прямо застройщику, и если стройка вставала, людям оставалось ждать годами. Закон 2018 года поменял схему, а с 1 июля 2019 года почти все новые ДДУ заключают только с эскроу. Теперь застройщик строит на проектный кредит банка, а ваши деньги служат банку гарантией, что квартиры продаются.

Для покупателя польза простая. Деньги застрахованы Агентством по страхованию вкладов до 10 млн ₽ отдельно от ваших вкладов в том же банке. Если договор расторгнут, банк вернёт их после погашения записи о ДДУ в реестре не позже чем через 3 рабочих дня. Маткапитал при этом уходит обратно в Социальный фонд, на руки его не выдадут. Подробно про судьбу денег при задержке дома мы писали в разборе ДДУ и эскроу, здесь сосредоточимся на самом счёте.

Как открыть эскроу-счёт в банке: документы и сроки

Ходить по банкам и сравнивать тарифы не придётся. Банк эскроу выбирает застройщик, и он уже назван в ДДУ. Это уполномоченный банк из перечня, который ведёт Банк России. Выбирая ипотеку в другом банке, проверьте заранее, дружит ли он с банком эскроу, иначе сделка затянется на пару недель.

Какие документы нужны для эскроу-счёта? Паспорт и ДДУ или его проект. Некоторые банки просят СНИЛС или ИНН, ипотечный банк сам возьмёт всё из кредитного досье. Сколько стоит эскроу-счёт? Покупателю открытие обычно ничего не стоит, но тариф лучше спросить в банке на встрече. Пошлина 700 ₽ платится не за счёт, а за регистрацию ДДУ.

1. Найдите в ДДУ банк эскроу и срок условного депонирования. Пять минут, бесплатно.
2. Подпишите договор счёта. Чаще всего в день подписания ДДУ, в офисе банка или онлайн. Обычно бесплатно для покупателя.
3. Дождитесь регистрации ДДУ в Росреестре. До 5 рабочих дней, электронно до 3. Пошлина 700 ₽.
4. Внесите деньги на счёт. В день регистрации или в срок по договору, своими деньгами, ипотекой или маткапиталом.
5. Ждите ввода дома. Не позже чем через 10 рабочих дней после разрешения на ввод банк раскроет счёт, а вы идёте на приёмку.

Как перевести деньги на эскроу-счёт и пополнять его

Оплату вносят после регистрации ДДУ, раньше банк её просто не примет. Свои средства переводят с карты или счёта в том же банке, иногда вносят наличными в кассе. Ипотечные деньги банк переведёт сам, маткапитал придёт от Социального фонда после одобрения. Так на одном счёте легко встретятся три источника, и это нормально.

Можно ли пополнять эскроу частями? Если по ДДУ оплата идёт графиком, да, каждый платёж ложится на тот же счёт. Но произвольно докидывать деньги «про запас» смысла нет, сверх цены договора банк их не примет. Сохраните все платёжки до подписания акта: получая вычет или споря о сумме, вы будете показывать именно их. Перепутали реквизиты? Позвоните в банк в тот же день, отозвать платёж проще, чем потом возвращать.

Где посмотреть эскроу-счёт и как его найти

Обычно счёт виден в приложении банка, где его открыли, рядом с картами и вкладами. Если его там нет, ищите в разделе договоров или запросите выписку в офисе. Номер счёта и срок депонирования есть в договоре счёта, а наименование банка записано в самом ДДУ.

Как найти эскроу-счёт, если документы потерялись? Позвоните в банк из ДДУ с паспортом, по нему счёт найдут за пару минут. Если вы платили ипотекой, данные есть и в кредитном банке. Бывает, что эскроу открыт в одном банке, а приложение у вас от другого, и тогда кажется, что счёт исчез. Не исчез — просто живёт по другому адресу.

Чем отличается аккредитив от эскроу-счёта

Их путают, потому что оба держат деньги до условия. Разница в условии и сроке. Аккредитив живёт дни, его раскрывают после регистрации ДДУ, и деньги уходят дальше, на эскроу. Эскроу живёт месяцы и годы, до ввода дома. В новостройке часто работают оба по очереди, как эстафета.

На вторичном рынке эскроу почти не встречается, там хватает аккредитива или банковской ячейки. А в эскроу-счёте при покупке квартиры у застройщика смысл в другом. Он защищает не от недобросовестного продавца в одной сделке, а от остановки стройки на годы.

Сколько денег на эскроу-счетах и что сделать до подписи

Общую сумму на эскроу-счетах по всей стране Банк России раз в месяц публикует в обзорах проектного финансирования, свежую цифру лучше смотреть там. Для покупателя важнее своя сумма. Почти 4 из 5 квартир в продаже в Москве и области дороже 10 млн ₽, поэтому страховой лимит покрывает не всю цену. Риск касается только банкротства банка, а эскроу открывают в крупнейших. Лимит до 30 млн ₽ пока лишь законопроект.

Что сделать завтра? Выбрать дом с понятным сроком сдачи, ведь от него зависит, сколько вы будете ждать. ИИ-риэлтор клуба покажет срок сдачи каждого ЖК, посчитает платёж на время стройки и сравнит цену метра с соседями. Не нашли ответа на свой вопрос про эскроу? Спросите бота, для покупателя это бесплатно!